對照“指引”查一查，稅務(wù)風(fēng)險“浮出水面”
物業(yè)服務(wù)是居民服務(wù)的重要組成部分。在物業(yè)服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展的過程中，部分物業(yè)公司暴露出不同程度的稅務(wù)風(fēng)險。國家稅務(wù)總局長春市稅務(wù)局蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)稅務(wù)分局聚焦物業(yè)服務(wù)行業(yè)特點和常見誤區(qū)，編制《物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收風(fēng)險應(yīng)對指引》，幫助企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)并有效應(yīng)對相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險。目前，當(dāng)?shù)匾延卸嗉椅飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對照該指引，排查出收入確認不合規(guī)、少繳房產(chǎn)稅等風(fēng)險。
沒收到的物業(yè)費不算收入？
在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，物業(yè)費無法全額收回屬于常見情況。根據(jù)蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)稅務(wù)分局的前期調(diào)研，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的繳費率一般在70%—80%。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)即便未收到物業(yè)費，也應(yīng)該按照增值稅、企業(yè)所得稅相關(guān)政策規(guī)定確認收入。
◎典型案例◎
A物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主約定，物業(yè)服務(wù)費按年繳納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于進入繳費周期前一個月的15日前，繳納下期物業(yè)費。稅務(wù)部門核查A公司收入情況時發(fā)現(xiàn)，企業(yè)實際申報收入明顯低于已簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議金額。對此，A公司相關(guān)負責(zé)人表示，沒有收到的物業(yè)費不能算作收入，故未將欠繳物業(yè)費依法確認收入并申報納稅。經(jīng)稅務(wù)部門輔導(dǎo)，A公司調(diào)增應(yīng)稅收入100余萬元，并補繳了相應(yīng)的增值稅和企業(yè)所得稅稅款。
◎分析建議◎
根據(jù)增值稅法第二十八條規(guī)定，發(fā)生應(yīng)稅交易，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收訖銷售款項或者取得銷售款項索取憑據(jù)的當(dāng)日；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)日。增值稅法實施條例進一步規(guī)定，取得銷售款項索取憑據(jù)的當(dāng)日，是指書面合同確定的付款日期，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，是指應(yīng)稅交易完成的當(dāng)日，即貨物發(fā)出、服務(wù)完成、金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)日。案例中，A公司與業(yè)主簽訂的書面合同中約定了付款日，對于業(yè)主欠繳的物業(yè)費，A公司應(yīng)當(dāng)在合同約定的付款日履行增值稅納稅義務(wù)。
同時，企業(yè)所得稅法實施條例第九條明確，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用。因此，即使業(yè)主并未繳納物業(yè)費，A公司仍應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，在提供物業(yè)服務(wù)的當(dāng)期確認收入，并申報繳納企業(yè)所得稅。
筆者建議，對于未收回的物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好臺賬管理，動態(tài)記錄應(yīng)收欠費、壞賬核銷等情況，確保賬實相符，并嚴格遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制進行財稅處理。對于長期欠繳的物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在積極催收的同時，可按照《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2011年第25號）規(guī)定，將會計上已作為損失處理的逾期3年以上的應(yīng)收款項，作為壞賬損失，并按照規(guī)定說明情況、出具專項報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意留存基礎(chǔ)債權(quán)憑證、依法催收記錄、法院判決書等相關(guān)證據(jù)，在符合條件時按規(guī)定程序申報稅前扣除。
所有支出均可稅前扣除？
根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）規(guī)定，企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證，作為計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時扣除相關(guān)支出的依據(jù)。稅前扣除憑證在管理中遵循真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則。企業(yè)如未取得合規(guī)扣除憑證，相關(guān)費用不能在稅前扣除。
◎典型案例◎
稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，M物業(yè)服務(wù)公司近3年的人工成本占比均在50%—55%，明顯低于行業(yè)平均水平（60%—70%）。進一步核查發(fā)現(xiàn)，M公司在未取得合規(guī)扣除憑證的情況下，將部分外包綠化服務(wù)的費用在稅前列支，導(dǎo)致成本結(jié)構(gòu)異常。在稅務(wù)部門的輔導(dǎo)下，M公司對未取得合規(guī)扣除憑證的成本費用進行調(diào)減，并補繳了相應(yīng)稅款。
◎分析建議◎
成本異常，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見的稅務(wù)風(fēng)險之一。
一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)將園區(qū)內(nèi)部的保潔、綠化等工作外包，此類外包活動如果以購買服務(wù)的形式發(fā)生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要取得服務(wù)類發(fā)票；如果以勞務(wù)派遣公司承包的形式發(fā)生，則需要取得勞務(wù)派遣類發(fā)票。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照業(yè)務(wù)實質(zhì)取得合規(guī)發(fā)票，并留存付款憑證等資料，證明業(yè)務(wù)的真實性。案例中，M公司未取得合法扣除憑證，相應(yīng)支出不得在企業(yè)所得稅稅前扣除。
需要注意的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本通常以人工成本和勞務(wù)成本為主，一般情況下不應(yīng)存在大額借貸。不過，實務(wù)中存在以下情形：部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)將資金無償借給關(guān)聯(lián)方，且關(guān)聯(lián)方使用這筆資金產(chǎn)生的支出，與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營收入無關(guān)。此種情形下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的利息費用，在計算企業(yè)所得稅時不得扣除，必須作納稅調(diào)增處理。
出租地下建筑等無須繳納房產(chǎn)稅？
實務(wù)中，一些物業(yè)公司出租地下車庫、儲藏室等地下建筑，誤以為無需繳納房產(chǎn)稅。
◎典型案例◎
稅務(wù)部門在日常風(fēng)險指標掃描中發(fā)現(xiàn)，Y地產(chǎn)物業(yè)公司開具的租賃發(fā)票金額，與房產(chǎn)稅納稅申報表“從租計征”欄次金額的差異較大。稅務(wù)部門進一步核查Y公司發(fā)票，發(fā)現(xiàn)其已開具租賃發(fā)票，但未足額按照“從租計征”繳納房產(chǎn)稅。Y公司財務(wù)人員解釋稱，部分租賃面積產(chǎn)權(quán)未確定，不應(yīng)計入應(yīng)稅面積，且地下車庫、儲藏室不屬于地上房屋，無須繳納房產(chǎn)稅。經(jīng)稅務(wù)部門輔導(dǎo)，Y公司重新計算未確定產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)及地下建筑涉及的房產(chǎn)稅，并補繳稅款。
◎分析建議◎
根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納房產(chǎn)稅。據(jù)此，Y公司作為房產(chǎn)代管人，需要按照“從租計征”足額繳納房產(chǎn)稅，即未確定產(chǎn)權(quán)的租賃面積也應(yīng)計入應(yīng)稅面積。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）第一條明確，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。也就是說，地下車庫、儲藏室等具備房屋功能的地下建筑，均需按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。所以，Y公司出租地下車庫、儲藏室的租賃面積應(yīng)計入應(yīng)稅面積，計算繳納房產(chǎn)稅。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)房產(chǎn)稅常見風(fēng)險點包括計稅依據(jù)混淆、免稅政策誤用、地下建筑處理不當(dāng)?shù)惹闆r，相關(guān)企業(yè)對物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)應(yīng)準確區(qū)分，不同產(chǎn)權(quán)適用不同稅務(wù)處理。比如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用自有的物業(yè)用房，應(yīng)按從價計征；出租自有的物業(yè)用房，應(yīng)按從租計征；業(yè)主共有的非經(jīng)營性物業(yè)用房（如配電室、消防控制室）可享受免稅優(yōu)惠。筆者建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立房產(chǎn)臺賬，詳細記錄房產(chǎn)位置、面積、原值、用途等信息，定期與納稅申報數(shù)據(jù)進行核對，確保申報合規(guī)。
（作者單位：國家稅務(wù)總局吉林省稅務(wù)局、長春市稅務(wù)局蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)稅務(wù)分局）
