房地產(chǎn)與建筑業(yè)的差額征稅
根據(jù)《關(guān)于增值稅法施行后增值稅優(yōu)惠政策銜接事項(xiàng)的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2026年第10號(hào)，簡稱10號(hào)公告)，自2026年1月1日至2027年12月31日，列舉的建筑、不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)可差額征稅。由于都是執(zhí)行多年的老政策，2028年繼續(xù)執(zhí)行的可能性極大。
一、建筑業(yè)簡易計(jì)稅
(一)銷售額確定
10號(hào)公告第4條第4款規(guī)定：
“納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，支付的分包款允許從含稅銷售額中扣除?！?/span>
根據(jù)上述規(guī)定，必須是自含稅銷售額中，扣除分包款。分包款是含稅還是不含稅？盡管沒有明確，但應(yīng)該也是含稅的分包款。
無論是小規(guī)模納稅人的簡易計(jì)稅，還是一般納稅人按照規(guī)定選擇簡易計(jì)稅，都可適用上述政策。
簡易計(jì)稅方式不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，差額征稅的方式，有助于減少重復(fù)征稅，有助稅負(fù)公平。
(二)扣除憑證
從含稅銷售額中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)或者稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證留存?zhèn)洳椤?/span>
(三)發(fā)票開具
根據(jù)10號(hào)公告第4條第12款，從含稅銷售額中扣除的相關(guān)價(jià)款，不得開具增值稅專用發(fā)票，只能開具普通發(fā)票。
二、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
(一)銷售額確定
根據(jù)10號(hào)公告第4條第7款：
“納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，取得該土地使用權(quán)的原價(jià)允許從含稅銷售額中扣除?！?/span>
需要注意的是，也是自含稅銷售額中扣減。2016年4月30日前，還沒有營改增，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳納營業(yè)稅，取得土地使用權(quán)的一方?jīng)]有抵扣過進(jìn)項(xiàng)稅，其支付的土地價(jià)款，也是含營業(yè)稅的價(jià)款。
是否包括股東出資投入的土地使用權(quán)？接受投資，屬于取得土地使用權(quán)的一種方式，應(yīng)包括在內(nèi)。
(二)扣除憑證
根據(jù)土地使用權(quán)的來源，有不同的憑證。
如果是自政府取得土地使用權(quán)，向政府支付土地價(jià)款，以省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
如果是向其他單位或者個(gè)人支付的款項(xiàng)，以發(fā)票或者法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書為合法有效憑證。如因丟失等原因無法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，以其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料為合法有效憑證。
(三)發(fā)票開具
根據(jù)10號(hào)公告第4條第12項(xiàng)第2款，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)差額征稅，發(fā)票這樣開具：
“全部含稅銷售額和扣除的價(jià)款，應(yīng)在同一張發(fā)票上分別列明，發(fā)票的稅額按含稅銷售額扣除相關(guān)價(jià)款后計(jì)算?！币簿褪强梢蚤_具專票。
三、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)
(一)銷售額確定
根據(jù)10號(hào)公告第4條第8款：
“一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以及小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)人銷售購買的住房)，該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)允許從含稅銷售額中扣除。”
上述規(guī)定有以下要點(diǎn)：
必須是2016年4月30日前取得的，而且不含自建；
必須是適用簡易計(jì)稅方法，按照有關(guān)規(guī)定，可選擇簡易計(jì)稅；
自含稅銷售額扣除購置原價(jià)或取得時(shí)的作價(jià)
接受投資取得的不動(dòng)產(chǎn)，是否可以？沒有排除的規(guī)定，應(yīng)可以。
(二)扣除憑證
非自建不動(dòng)產(chǎn)，就是自其他單位或者個(gè)人取得，向其他單位或個(gè)人支付款項(xiàng)，以發(fā)票或者法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書為合法有效憑證。
如因丟失等原因無法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，以其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料為合法有效憑證。
(三)發(fā)票開具
與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)開具發(fā)票一樣，也是全部含稅銷售額和扣除的價(jià)款應(yīng)在同一張發(fā)票上分別列明，發(fā)票的稅額按含稅銷售額扣除相關(guān)價(jià)款后計(jì)算。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)
10號(hào)公告第4條第9款，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售額中扣除的若干支出。
(一)享受政策的主體和條件
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目”
享受政策的主體，必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。享受政策的項(xiàng)目，必須是一般計(jì)稅方法的項(xiàng)目。沒有要求必須是營改增之前的項(xiàng)目。
(二)可以自銷售額中扣除的項(xiàng)目
“受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益(以下統(tǒng)稱土地價(jià)款)，以及在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的貨幣形式拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，允許從含稅銷售額中扣除?！?/span>
可扣除的項(xiàng)目包括兩類：
支付給政府部門的土地價(jià)款；
支付給其他單位的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。
(三)為什么允許扣除這兩類費(fèi)用？
土地價(jià)款與拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，都是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的主要成本，但無法取得可抵扣增值稅的憑證，如果不能扣除，既不符合增值稅對(duì)增值額征稅的基本原理，也加重納稅人不合理的稅負(fù)。
(四)當(dāng)期扣除的計(jì)算公式
可扣除的兩類費(fèi)用，不是一次扣除，而是在與收入匹配的基礎(chǔ)上，分期扣除。按照下面的公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
(五)項(xiàng)目公司有條件扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。
1、有三方合同
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司。
2、土地總價(jià)不變
在政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；。
3、全部股權(quán)不變
項(xiàng)目公司存續(xù)期間的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
(六)扣除憑證
向政府支付土地價(jià)款的，以省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
向其他單位或個(gè)人支付的貨幣形式拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，以拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料為合法有效憑證。
